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红铁板 “尬聊”,限价与高周转
2020-01-09 14:18:57

红铁板 “尬聊”,限价与高周转

红铁板,“尬聊”,限价与高周转

这一边,成都七月爆发了两次大规模维权事件——50多个楼盘、近千名维权者们顶着烈日,唱着国歌,喊着口号,集中维权。另一边,做了“宇宙第一”的某某园踏上风口浪尖,从“五星级的家”到“五星期的家”,该品牌下南京千名业主携老扶幼,在高温下苦苦维权。

再加上前几天更有媒体爆料,某房企高管曾在博鳌论坛上提出“这两年房屋质量最差”的论断。他说,“这两年,我一直劝身边的朋友同事不要买房。有些同事,可能因此错过了这波行情。但我告诉各位,你买到的可能是最差的房子”。

很多人把这轮维权潮归于:限价与高周转。前者是地方政府行为,后者是开发商经营策略,本来跟买房者都没有直接联系,但其后果都由买房者在买单。

限价带来的尴尬,首先是一二手市场严重倒挂,导致了新房“万人摇”的空巷。限价的一手房,与在售二手房存在严重价差,“摇到就赚一百万”的呼声络绎不绝。每个摇号者都怀抱A股牛市打新的心态,其实也是一种变相的“贪便宜”。

限价还带来了土地市场的“凉凉”。今年七月,苏州集体流拍了六宗土地,现场根本没有开发商报名;杭州土地市场也受冷,哪怕是几周前还在“万人摇一摇”的热点板块,也有土地遭遇流拍。而其他位于核心板块的几块宗地,也是底价或者低溢价成交。

不仅苏杭,哪怕像北京、上海这样的强一线,也照样遭遇流拍:7月上海挂牌一宗杨浦区宅地,距内环高架约1.5公里,周边地铁4、8、12号线,以及在建18号线,到人民广场仅8站路——这样的市中心,“照流不误”。

中原地产统计数据显示,今年1-7月,一线城市土地流标13宗;二线城市流标154宗;三四线城市流标高达629宗,合计796宗,是去年同期流拍土地365宗的一倍有余。

土地市场遭受如此冷遇,与目前的限价以及其他政策不放松大为相关。今年上半年开盘的项目,很多是在2016、2017年的大牛市拿的地,本身溢价率就不低。限价形势下,开发商要么不敢开盘,要么放弃利润,没有回笼资金,哪里有钱拿地?

相比没有钱,更重要的是“没有胆”。前几天,住建部召集部分城市在沈阳开会,要求“坚决遏制房价上涨”,对“楼市调控不力的城市坚决问责”——以前的官方用语向来是“遏制房价快速上涨”,现在连“快速”二字都没有了。涨价要问责,中央问责地方,地方问责谁,大家想想也知道了。没有上涨动力,就没有利润空间,没有利润,哪来开发意愿?

最后,限价引发了一系列房屋产品质量问题。拿地是为了赚钱,开发商又不是造疫苗的,没那么多的暴利。熊市房价低,牛市地价贵,开发的利润也有限。现在限价了,怎么赚钱?

首先自然是产品减配,当初楼书上的园林景观、大堂泳池等,能减则减,能降则降。成树变成了树苗,电梯换了品牌,大理石拼花改成了瓷砖,如果是精装房,配置自然也低了几个档次。

其次,对于拿了高价地的开发商,限价很可能意味着亏本。那更容易在车位、装修上玩起猫腻。就在一年前,杭州某楼盘,房子限价二万,搭配车位八十万。当然,曝光后被立即整改叫停。但去年也成交了不少“天价”车位。这一些,维权的“业主”买房的时候就不知道吗? 

诚然,政府限价的原意是好的,也确实让热过头的楼市能够最快速地刹车。但治标不治本,且副作用巨大,未来的隐患应该还会陆续体现。

大量维权除了限价因素以外,还有一个热点,就是所谓的“高周转”。高周转,在业内已经不算稀奇。早在2012年,楼市被称为开启“白银时代”,进入“下半场”之际,高周转就成为了众多房企的共识。也就有了所谓的“456高周转模式”:4个月开盘,5个月现金流回正,6个月滚动到下一个项目——这要求各环节都要快速推进。

只是随着某某园事件的发酵,市场对高周转存在较多的误解。这里有必要纠正:

首先,高周转并不等于质量差。很多一二线城市,采用的多是装配式建筑,即预制部品部件在工地装配而成的建筑。相对于传统现浇建筑可缩短施工周期大概30%。 

早在2003年,万科就在东莞成立住宅产业化基地,致力于“像造汽车一样造房子”。到2016年,万科工业化开工面积为2254万平方米,占比为83.4%。万科以外,其他开发商也陆续跟进。根据住建部的统计数据显示,2017年前10月,全国已落实新建装配式建筑项目约1.27亿平方米。随着技术的成熟与发展,工期短不等于质量差。质量安全问题,关键在于施工管理。

其次,高周转来自成熟的标准化。全国排名前20的开发商,差不多都拥有了自己成熟的产品体系。只是在不同的城市进行复制落地。这为项目在项目研发、设计施工、推广渠道等环节大大节约了时间。大量的标准化落地,可能会有首入新城市的项目“水土不服”,有一些设计上的瑕疵与当地生活习惯不符,也少有大的硬伤。

最后,高周转有利于“淘实惠”。高周转对销售业绩的考核要求非常之高。在流量的要求下,对溢价就不会有太高追求。因为工程进度快,房源可以拿得多推得快;因为要求销售量大,所以价格也不会太贵。抓住项目大量出货的窗口期,反而是置业的好时机。

在笔者看来,无需恐惧“高周转”:一来,现在都是上市房企,它们都有融资成本,对速度和规模都有要求,市面上绝大多数项目都会是高周转的;其次,是不是高周转不重要,重要的是公司的管理与执行力,买房不单看开发商名气,更重要的是口碑;高周转既有利客户实惠买房,也有利市场供应充沛,某种程度上抑制了房价。不能将个案管理上的漏洞,简单粗暴地归在“高周转”的头上。

无论限价还是高周转,都不应该是买房者关注的重点。与其研究开发商该关心的事儿,不如想想自己的需求,好好打探开发商在当地的口碑——现在随便买个小区都是全国二十强,规模大比不上口碑佳,是否信得过,得去它交付过的楼盘多转转,跟老业主聊聊。还是那句话,冷静是稀缺资源。有些便宜不便宜,有些“可怕”也不可怕。

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稿件来源: 网络
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